시장 조사 및 거래 수익성 계산

시장 조사 및 거래 수익성 계산

시장 조사 및 거래 수익성 계산

최근에 거래 가치에 대한 많은 게시물과 의견을 읽었습니다.
사람들은 무거운 세금과 관련된 모든 비용에도 불구하고 투자 할 가치가 있는지 묻습니다.
우선, 대답은 그렇습니다. 우리의 돈이 작동하는 방식이기 때문에 계속 투자해야 할뿐만 아니라.
사실, 오늘은 좋은 출구 거래를하기가 어렵지만 거래가 있고 어려움을 겪고있는 사람들은 모든 어려움에도 불구하고 거래를 찾고 성공할 것입니다.
트랜잭션 실행 가능성을 계산할 때 약간의 주문을하겠습니다 (매우 긴 포스트주의) ?).
우리가 아파트를 사러 올 때 많은 관련 비용이 책정됩니다.
구매 세와 칭찬 세를 제외하고, 우리에게 항상 알려지지 않은 다른 많은 "소액"비용이 있으므로, 우리는이를 고려하지 않으며, 궁극적으로 거래의 생존력을 현저히 감소시키고 때로는 손실까지 초래합니다.
아파트를 구입 한 후 잃어 버렸다는 사실을 깨닫지 않으려면 각 거래마다 손익 보고서를 작성해야합니다.
한편으로는 비용.
반면에 수익-판매 및 임대.
거래, 특히 이탈 거래에 대한 손익 계산서를 준비 할 때 모든 세겔을 고려해야합니다 (비용을 늘리고 늘리는 것이 좋습니다). 모든 것이 중요합니다.
모든 것이 나열되면 거래가 우리에게 유익한 지 또는 추가 협상 노력이 필요한지 알 수 있습니다.
좋은 거래는 우리를 목표로 승진시키는 거래입니다.
물론, 당신이 광범위한 시장 조사를 수행하고 거래 가격이 개선 후 판매하려는 동일한 거래의 시장 가격보다 상당히 낮다는 것을 가정 할 때, 기대할 근거는 거래 가격입니다.
구매 세
아파트 구매 가격의 "무거운"부분.
불행하게도 구매 세는 지속적으로 업데이트됩니다.
그의 마지막 업데이트는 16.01.2019에있었습니다.
사이트에서 https://taxes.gov.il
다음은 16.1.19에서 15.1.20까지의 단독 주택 거주에 대한 세금 단계입니다 :
9에서 1까지 (법의 정의에 따라) 단일 주거용 아파트 구매자의 3 (C 16.1.19 C) (15.1.20) 섹션의 조항에 따라 구매 세금이 아래 단계에 따라 부과됩니다.
1. 1,696,750까지 액면가에서 tax-세금이 납부되지 않습니다
2. 1,696,750 ₪ ~ 2,012,560 ₪-3.5 %를 초과하는 값
3. 2,012,560 ₪ ~ 5,192,150 ₪-5 %를 초과하는 값
4. 5,192,150 ₪ ~ 17,307,170 ₪-8 %를 초과하는 값
5. 17,307,170를 초과하는 값에서 ₪-10 %
다음은 "추가 아파트"(단위가 아님)의 구매에 적용되는 구매 세 단계입니다.
9에서 1까지 주거용 아파트의 구매자 법률 (단일 주택 제외)의 16.1.19 (c. 15.1.20) 섹션의 조항에 따라 구매 세금이 아래 단계에 따라 부과됩니다.
1. 5,194,225까지의 액면가에서 NUM-8 %
2. 5,194,225를 초과하는 값에서 ₪-10 %
구매 세는 판매 계약서 서명일로부터 60 일까지 지불해야합니다.
파이낸싱 비용
모기지 또는 기타 대출로 구매 자금을 조달하면이자 지급이 발생합니다.
당신은이자 지불이 수십만 셰켈에 발생할 수 있다는 것을 알고 있습니까?! .
물론 거래 목표에 따라 최상의 믹스를 마감 할 모기지 컨설턴트를 고용하는 것이 좋습니다.
또한 비용 계산에 다음이 포함되어야합니다.
1. 대출 금액의 0.25 %의 포트폴리오 개설 수수료. 이 수수료로 은행과 거래 할 수 있습니다. 일반적으로 50 % 이상 "절단"하는 데 문제가 없습니다. 이 금액은 첫 모기지 상환에서 공제되므로 생각보다 높은 금액을 고려해야합니다.
2. 새 아파트의 경우, 항상 12 개월의 지불액을 고려하여 비용에 추가합니다 (수익이 적은 경우) ?).
변호사
매각 여부와 매각 여부에 관계없이 모든 부동산 거래에서 변호사를 고용해야합니다. 항상!
변호사는 거래 가격의 0.25 % ~ 1 % 범위의 수수료를받습니다 (가격은 변호사 경험, 거래 위치 및 복잡도에 따라 다름). 물론이 가격은 부가가치세 17 %를 추가해야합니다.
구매 단계에서 판매 단계까지의 부동산 거래 (종료 거래)를 계산할 때, 변호사 비용은 구매와 판매 모두에 대해 계산되어야합니다 (사람들이 자산 판매의 번거 로움을 계산하는 것을 "잊어 버렸습니다". 이는 거래의 수익성을 계산하는 데 중요합니다)
계약 업체로부터 새 아파트를 구매하는 경우 거래 가격에 따라 계약 업체 변호사에 대해 최대 NIS 5,000 + VAT의 추가 지불을 고려해야합니다.
중재
부동산 중개인은 아파트 판매자와 해당 아파트의 잠재적 구매자를 한 곳에 모 읍니다.
부동산 중개업자는 부동산 중개인을 포함하여 판매 또는 임대 할 부동산 풀을 보유합니다.
판매 / 대여 작업 후, 브로커는 판매자 및 / 또는 구매자로부터“브로커리지 커미션”이라는 급여를받을 자격이 있습니다. 이스라엘에서는 중개 수수료가 법률로 정해져 있지 않습니다.
평균 중개 수수료는 부가가치세 2 %를 추가해야하는 거래 금액의 17 %입니다.
판매 시점에서도 중개 사무소 (부동산과 만 협력)를 통해 결정하면 부가가치세는 부가가치세 1 %가 추가되어야하는 거래 가치의 약 17 % 범위에 있습니다.
인테리어 디자인 및 리노베이션
가장 높은 비용 중 하나 (아마도 구매 세 및 표창 세 제외)는 리노베이션 및 인테리어 디자인 비용입니다.
리노베이션 비용은 아파트의 상태 및 주로 아파트 구매 목적 (종료, 장기 임대 또는 주거)에 따라 다릅니다.
쉽게 새로 고칠 수있는 아파트가 있으며 그에 따라 가격이 책정됩니다.
대조적으로, 전체 철거 및 재건축을위한 아파트가 있으며, 이는 매우 비싼 리노베이션이 될 것입니다.
리노베이션 비용을 계산할 때는 항상 모든 것을 포함하기 전과 후에도 수량을 기록한 깔끔한 대본을 쓰는 얼굴 디자이너를 고용해야합니다. 디자이너마다, 도시마다 다른 인테리어 디자이너의 비용도 계산해야합니다.
깔끔한 대본이 완성되면 최소한 3 명의 재 포장 판매자에게 연락하여 단정 한 견적을 받으십시오.
또한 견적에 자재가 포함되어 있는지 여부와 자재 원가를 점검하지 않아야하는지 확인해야합니다.
리노베이션 비용 계산 = 인테리어 디자이너 비용 + 재료 비용 + 리노베이션 비용.
감정인
거래에 가기 전에 항상 모기지를 꺼내려는 은행과 협력하는 개인 감정인을 가져가는 것이 좋습니다.
개인 감정인의 비용은 다양하며 평균 NIS 2,500이며 VAT는 17 %입니다.
개인 평가에 사용 가능한 가격대 :
부가가치세 3,000 %를 추가해야하는 아파트-NIS 1,500-NIS 17의 감정인 추정치입니다.
주택 감정인 추정치-NIS 4,500-NIS 2,500에 부가가치세 17 %가 추가되어야합니다.
또한, 모기지를 제공하는 은행의 요구 사항 중 하나는 은행이 서약하려고하는 재산을 평가할 평가자를 대행하는 것입니다.
은행 평가에 사용 가능한 가격대 :
부가가치세 800 %를 추가해야하는 아파트-NIS 500-NIS 17의 감정인 추정치입니다.
주택 감정인 추정치-NIS 1,400-NIS 800에 부가가치세 17 %가 추가되어야합니다.
이것이 계약자의 새 아파트 인 경우 은행의 평가가 필요하지 않으므로 개인 평가가 필요하지 않습니다.
찬양 세
인식 세는 자산 매각으로 인한 대가의 가치와 자산에서 매입 한 가치의 차이에 대해 자산의 판매자에게 부과 된 자본 이득에 대한 정부 세금입니다 (법에 의해 면제되지 않는 한).
재산을 매입하는 가치에는 재산의 가격뿐만 아니라 매수 및 수년간 (발명에 따라) 발생하는 모든 비용 (중개, 변호사, 구매 세, 개조, 재산의 정기적 관리 및 유지 관리 등)이 포함됩니다.
칭찬 세를 계산하는 사람들은 변호사이지만 항상 확인하십시오.
1.1.2014 이전에 아파트를 구입 한 사람이라면 누구나 중요한 정보를 2014까지 완화 할 수 있습니다.
세금 평가는 복잡하며 우리의 개인적인 상황 (상속, 독신 주택, 주택 등)에 따라 다릅니다.
평균 25 %입니다.
법에 따라 판매 일 60 일 이내에 세금을 납부해야합니다.
우리가 그렇게하지 않는 한, 우리는 연체료를 지불하고 벌금, 연계 차액 및이자를 발생시킬 것으로 예상됩니다.
위의 내용은 법률 자문을 대신하지 않습니다.
보험
모기지 보험은 모기지 구매자가 아파트를 구입하도록 설계된 생명 보험 및 구조 보험의 파생물입니다.
모기지 보험은 무엇보다도 대출 은행에 서비스를 제공하기위한 것이지만 문제가 생길 경우에도 보장합니다.
생명 보험-담보 대출은 채무자가 사망하거나 재산에 중대한 피해를 입힐 경우 대출을 보장받을 수 있도록 생명 보험 정책으로 보험에 가입해야합니다.
구조적 보험-아파트 구조에 큰 피해를 입었을 때 은행에서 가져간 대출을 보상하는 것이 아파트의 가치를 크게 떨어 뜨리고 실제로 은행에 무가치하게 만듭니다.
이 보험료는 개인 상황과 물론 구매 한 아파트의 위치 및 계약 또는 감정인의 추정치에 따라 다릅니다. 이러한 보험의 평균 금액은 한 달에 NIS 150 정도입니다.
이러한 보험을 구입할 때 각 모기지 기간에 대해 지불 할 총액을 물어보십시오. 수년에 걸쳐 비용이 가장 많이 드는“가장 저렴한 월간”보험을 구매하려고 유혹하지 마십시오.
각종 수수료
이것은 계산에 거의 들어 가지 않지만 여전히 수천 세겔에 도달 할 수있는 "작은 돈"입니다.
이들은 다음과 같은 수수료입니다 :
1. 금기에서 가방 예약
2. 공증인
3. 경고 메모 등록
더 작은 것이 더있을 수 있습니다.
이것은 평균 수백 세겔입니다.
나는 거래의 가능성을 고려하여 항상 1,000 ₪를 다르게 씁니다.
새 아파트를 구입할 때 전기, 물 및 가스 연결도 계산해야합니다. 이것은 수천 세겔에 도달 할 수있는 증가입니다-평균 3,500 ₪로 계산합니다.
요약하면, 거래의 올바른 손익 계산서를 작성하여 올바르게 가격을 책정하는 방법을 알았습니다.
분명히 아파트의 가격은 중요하지만 아파트 가격이나 금융 (모기지 / 상업용 대출)에 포함되지 않은 추가 비용이 많이 있으므로 계산이 중요한 작가가되고 거래의 실행 가능성에 큰 영향을 미칩니다.
행운을 빈다. ?

- 행복해

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응답

  1. 나는 매입이 시장 가격보다 30 % 낮을 때 출구 거래 (매수, 개량, 매도하는 데 50 년이 걸렸다)를하더라도 NIS XNUMX 만 벌 수 있다는 개인적 계산 (자기없는, 두 번째 아파트의 과세 제외)을했습니다. 그리고 모든 노력과 소란의 가치가 있는지 정말 모르겠습니다.

  2. 길 로젠버그

    국가가 너무 많은 돈을 인쇄하여 돈의 가치가 "종이"의 가치 상태에 도달하여 사람들이 임대료를 지불 할 수없는 상황이있을 수 있습니까? 그런 상황이 있습니까? 아니면 내가 정말 과장하고 있니?

  3. Bilitain 스토브 에어컨 및 스토브 설치와 같은 계약자로부터 구매 한 새 아파트의 기본 제품을 구입하면 비용이 발생합니까? 아니면 그들의 계산이 투자를위한 아파트의 가치가 증가 했습니까?

  4. 훌륭한 포스트 !! 평소와 같이 .. 보험으로 아파트를 임대 할 경우 제 3자를 확인해야한다고 덧붙입니다. 대부분의 부동산 소유자는이 보험료로 임차인에게 청구합니다

  5. 그것은 위험, 이익 대 위험에 관한 것입니다.
    토지 부동산 레버리지 투자가 훨씬 더 위험하기 때문에 오늘날의 상황은 더욱 위험합니다.

  6. 플립 거래를 계획하는 경우 생명 보험 및 구조 문제는 실제로 초기 지불을 볼 때 중요합니다.
    XNUMX 개월을 무료로주는 회사도 있습니다.
    짧은 시간 (최대 2 년) 내에 판매 할 계획이라면 몇 백 세겔을 더 절약 할 수 있습니다.

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